Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Newsletter
Ausgewählte Angebote aus unserer Vermittlung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Jemand in Ihrer Familie ist pflegebedürftig, das eigene Zuhause kann nicht mehr gehalten werden – und Sie tragen als rechtlicher Betreuer die Verantwortung. Die Immobilie soll verkauft werden, um Heimkosten zu decken oder das Vermögen der betreuten Person zu sichern. Was viele in dieser Situation unterschätzen: Ein Betreuer darf eine Immobilie nicht einfach verkaufen. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen, und es genehmigt nur dann, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht.
Diese Genehmigungspflicht ist kein bürokratisches Hindernis – sie ist der rechtliche Schutz, der Sie als Betreuer vor persönlicher Haftung bewahrt. Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung vollzogen wird, ist schwebend unwirksam und kann rückabgewickelt werden. Verstehen Sie das Verfahren deshalb als die Grundlage, auf der Sie sicher und rechtssicher handeln.
Seit der Reform des Betreuungsrechts zum 1. Januar 2023 regelt § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB, dass ein Betreuer für die Veräußerung eines Grundstücks oder grundstücksgleicher Rechte die Genehmigung des Betreuungsgerichts benötigt. Die Norm gilt unabhängig davon, wie dringend der Verkauf ist, wie hoch der Kaufpreis ausfällt oder ob alle Beteiligten einverstanden sind.
Einschränkungen gibt es nur in sehr eng gefassten Ausnahmefällen, etwa wenn das Grundstücksgeschäft ausdrücklich vom Aufgabenbereich des Betreuers ausgenommen wurde. Im Regelfall gilt: Wer als gerichtlich bestellter Betreuer die Vermögenssorge trägt, braucht für jeden Grundstücksverkauf die Genehmigung.
Hinweis: Dieser Artikel gibt rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Viele Betreuer machen denselben Fehler: Sie beauftragen zuerst einen Makler, erhalten ein Kaufangebot und gehen dann zum Gericht. Das Gericht fragt nach dem Gutachten – und das Verfahren gerät ins Stocken. Die richtige Reihenfolge ist: Gutachten zuerst, Angebot danach.
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er wird nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen anerkannten Gutachterausschuss ermittelt.
Das Betreuungsgericht akzeptiert als Grundlage für seine Prüfung in der Regel nur ein Gutachten von:
Ein Maklerexposé, eine Online-Bewertung oder eine Bankeinschätzung genügen dem Gericht nicht. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Stuttgart veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht, der Sachverständigen als Marktdatenbasis dient – selbst aber kein individuelles Gutachten ersetzt.
Für das Gericht muss das Gutachten mindestens umfassen:
Die Kosten eines Vollgutachtens sind aus dem Vermögen der betreuten Person zu bestreiten – sie sind notwendige Aufwendungen der Vermögenssorge und damit keine Kosten, die der Betreuer persönlich zu tragen hat. Stand: Oktober 2026.
Erst wenn das Gutachten vorliegt, macht die Suche nach Käufern Sinn. Der Kaufpreis muss den Verkehrswert mindestens erreichen. Ein Kaufpreis, der erkennbar darunter liegt, wird vom Betreuungsgericht in aller Regel nicht genehmigt – es sei denn, außergewöhnliche und sachlich belegte Umstände rechtfertigen eine Ausnahme.
Liegt ein konkretes Angebot vor, schließen Betreuer und Käufer einen notariellen Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung: Der Vertrag wird erst wirksam, wenn die gerichtliche Genehmigung rechtskräftig ist. Kaufpreis und Übergabetermin sind damit verbindlich vereinbart, ohne dass etwas vorzeitig vollzogen wird.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, weist auf die Genehmigungspflicht hin und leitet die Unterlagen häufig selbst an das Betreuungsgericht weiter. Sprechen Sie den Notar bereits bei der Terminvorbereitung darauf an, welche Unterlagen er für die Weiterleitung benötigt – das spart erheblich Zeit.
Der Betreuer stellt den Genehmigungsantrag beim zuständigen Amtsgericht – in der Praxis das Amtsgericht des Wohnsitzes der betreuten Person. In Stuttgart ist das das Amtsgericht Stuttgart, in der weiteren Region je nach Wohnsitz das Amtsgericht Ludwigsburg, Waiblingen, Böblingen oder Esslingen am Neckar.
Der Antrag umfasst typischerweise:
Das Betreuungsgericht prüft, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht und ob der Verkauf im Interesse der betreuten Person liegt. Es prüft nicht, ob es einen günstigeren Käufer gegeben hätte, und es verhandelt den Preis nicht nach. Liegt der Kaufpreis erkennbar unter dem Gutachtenwert, wird das Gericht entweder die Genehmigung verweigern oder zunächst einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen – was das Verfahren erheblich verlängert.
In manchen Verfahren hört das Gericht die betreute Person an, wenn diese noch äußerungsfähig ist, oder es zieht einen Verfahrenspfleger hinzu. Das ist kein Zeichen für ein Problem, sondern Teil des gesetzlichen Schutzmechanismus.
Erteilt das Betreuungsgericht die Genehmigung, ist das Verfahren noch nicht abgeschlossen. Der Beschluss muss dem Betreuer förmlich zugestellt werden. Danach beginnt die Beschwerdefrist: Nach § 63 Abs. 1 FamFG beträgt sie in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe. Erst wenn keine Beschwerde eingelegt wurde und die Frist abgelaufen ist, wird die Genehmigung rechtskräftig.
Erst mit Rechtskraft kann der Notar den Vollzug veranlassen. Er fordert vom Gericht eine Rechtskraftbestätigung oder eine vollziehbare Ausfertigung an, bevor er die Grundbuchumschreibung in Gang setzt. Stand: Oktober 2026.
Mit Rechtskraft der Genehmigung ist der Kaufvertrag unbedingt wirksam. Der Notar veranlasst nun:
Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 % des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen (Grunderwerbsteuergesetz i. V. m. dem Landesrecht Baden-Württemberg). Der Erlös fließt in das Vermögen der betreuten Person und ist von dort für deren Wohl zu verwenden. Stand: Oktober 2026.
Ein realistischer Zeitplan von der Gutachterbeauftragung bis zur Grundbuchumschreibung:
Rechnen Sie insgesamt mit sechs bis zwölf Monaten. Bei einfach gelagerten Fällen und vollständigen Unterlagen kann der Rahmen kürzer sein, bei Komplikationen deutlich länger. Diese Zeitangaben beruhen auf typischen Verfahrensabläufen und sind keine rechtsverbindliche Auskunft über behördliche Bearbeitungszeiten.
Die häufigsten Verzögerungen haben weniger mit dem Recht zu tun als mit der Organisation:
Stuttgart und sein Umland zählen zu den nachgefragtesten Immobilienmärkten in Baden-Württemberg. Das beeinflusst nicht das Verfahrensrecht, wohl aber die Praxis der Wertermittlung und die Vermarktungschancen erheblich.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Stuttgart sowie der Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg und des Rems-Murr-Kreises veröffentlichen regelmäßige Grundstücksmarktberichte. Diese Berichte liefern Sachverständigen die Vergleichsdaten, auf die eine Wertermittlung nach ImmoWertV aufbaut.
In einem Markt mit hoher Nachfrage kommt es nicht selten vor, dass ein Objekt im Bieterwettbewerb mehr erzielt als der Gutachter auf Basis von Vergleichsobjekten angesetzt hat. Für die betreute Person ist das vorteilhaft; für den Betreuer bedeutet es, dass ein erfahrener Makler den Gutachtenwert als Mindestpreis nehmen und den Markt darüber hinaus ausschöpfen kann.
immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und ist im Stuttgarter Stadtgebiet sowie in der direkten Umgebung tätig. Für Objekte außerhalb Baden-Württembergs arbeiten wir mit Partnern vor Ort zusammen.
Liegt eine Vorsorgevollmacht vor statt einer gerichtlichen Betreuung, gilt § 1850 BGB nicht automatisch. Die entscheidende Frage ist, ob die Vollmacht die Veräußerung von Grundstücken ausdrücklich abdeckt.
Enthält die Vorsorgevollmacht diese Befugnis, war der Vollmachtgeber bei der Beurkundung geschäftsfähig und ist die Vollmacht formwirksam errichtet, kann der Bevollmächtigte in vielen Fällen ohne Gerichtsgenehmigung handeln. Notar und Grundbuchamt prüfen die Vollmacht auf genau diese Punkte. Fehlt die ausdrückliche Immobilienbefugnis oder bestehen Zweifel an der Geschäftsfähigkeit zum Zeitpunkt der Errichtung, kann das Grundbuchamt zusätzliche Nachweise verlangen oder es wird nachträglich eine gerichtliche Betreuung eingerichtet.
Diese Abgrenzung sollte im Einzelfall mit einem Notar oder Rechtsanwalt besprochen werden. Stand: Oktober 2026.
Wenn Sie als Betreuer oder Bevollmächtigter eine Immobilie in Stuttgart, Kornwestheim, Ludwigsburg, Waiblingen oder der weiteren Umgebung verkaufen müssen, ist der erste sinnvolle Schritt eine Einschätzung der konkreten Ausgangslage: Welche Rechtsgrundlage gilt? Was steht im Grundbuch? Gibt es Mieter, Lasten oder ungeklärte Erbfolgen?
immozeit begleitet diesen Prozess von der ersten Einschätzung über die Koordination des Sachverständigen und die Vermarktung bis zur Vollzugsreife – mit Erfahrung aus dem Stuttgarter Markt und dem Wissen um das Verfahren vor dem Betreuungsgericht. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um ein erstes Gespräch ohne Verpflichtung zu vereinbaren.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit